月別: 2016年8月

野村不動産は２３日、マンション建て替え中の「プラウドシティ阿佐ヶ谷」（東京都杉並区）が９月に完成すると発表した。同社は建て替え事業を経営の重点戦略として掲げており、完成物件は「桜上水ガーデンズ」（同世田谷区）などに次いで４件目。これらを含めて首都圏では１８カ所で事業を進めており、今後は年２、３件のペースで新たな建て替え計画に参画する構えだ。

今回のプロジェクトは、１９５８年に完成した旧阿佐ヶ谷住宅の建て替え。老朽化に伴い９５年に再開発委員会が発足し２００３年に野村不動産が参画した。土地の形態が複雑に入り組んでいたため、完成後の土地と建物を出資比率に応じて取得する等価交換を採用。同方式は権利者全員の合意が必要で、約１５０人の合意形成を行い、計画が進んでいった。総戸数は従来の１５５から５７５戸へと増えた。同社の建て替え事業は「プラウド」ブランドの浸透などもあり、「ここ数年、取り扱い件数が急激に増えている」（岩田晋・マンション建替推進部長）といい、今後さらに攻勢をかける考えだ。

業界では、防災対策を切り口に建て替え事業を推進する動きも顕在化している。

旭化成不動産レジデンス（東京都新宿区）は既に２４件の建て替え実績を残しているが、８年後に１００件の着工を目指している。これから特に力を入れるのが、特定緊急輸送道路の沿道建築物。現在の耐震化率は８割だが、東京都が防災対応力の強化を図るため２０２５年度末には１００％を目指す新たな目標を打ち出したからだ。

同社の林善史・マンション建替え研究所所長によると、こうしたエリアは「周囲には高度利用されていない建築物も多く、それらと一体となった開発がしやすい」のが特徴だ。このため周辺住民に向けてダイレクトメール（ＤＭ）の配布を始めるなど、需要の掘り起こしに注力している。

老朽化や耐震性などから今後、建て替えを迫られる団地やマンションは全国的に急増する。ただ、事業環境は決して良好ではない。その一つが高齢者をめぐる問題だ。建て替え中は仮住まいを迫られることになり、「これまでのコミュニティーから離れてしまうことに対する不安感が非常に大きくなっている」（長谷工総合研究所）からだ。

さらに建築コストの上昇で販売価格が高くなり、一般的なサラリーマン世帯が購入に二の足を踏んでいることも、特に郊外物件の管理組合の“心理”を冷やす可能性がある。営業力の強化などによって、こうした阻害要因をいかに克服していけるかが、市場拡大に向けた課題といえる。（伊藤俊祐）

東急不動産と佐々木興業は、「東池袋一丁目シネマコンプレックスプロジェクト」の開発計画を両者共同で進める。池袋駅東口サンシャイン通りに面した約556坪の敷地に、地下2階地上14階建、賃貸面積3000坪を超える最大級の商業ビルとなる。中上層階には、「12スクリーン、約2500席の首都圏最大級のシネマコンプレックス」も出店。開業は2019年度の予定。

新日鉄興和不動産（東京都港区）は、最新の大規模オフィスに匹敵する設備を兼備した中規模オフィスビル事業に参入する。「ＢＩＺＣＯＲＥ（ビズコア）」シリーズとして東京の都心部で展開し、第１弾は神保町（同千代田区）で供給。年間２、３棟ペースでの開発を目指す。高級タイプの中規模オフィス市場では野村不動産が「ＰＭＯ」で先行。サンケイビルも「Ｓ－ＧＡＴＥ（エスゲート）」の名称で開発に注力している。新日鉄興和不動産の参入で市場競争は激しさを増しそうだ。

同社は都内に、築２０年を超えた約３０棟の中小オフィスビルを所有している。事業化に当たっては「これらのビルのテナントに対するマーケティングをしっかり行って、プランに反映させた」（奈良敦・ビル事業本部都市再生部長）。

２０１７年１１月に完成予定の「ＢＩＺＣＯＲＥ神保町」は地上９階建てで、延べ床面積は約８９００平方メートル。眺望性を重視するため屋上庭園を配置し、一つ一つの企業の城が積み上がる「積層感」をイメージさせるような、外観デザインを創り上げていく。

また、防災対策の一環として建築基準法で必要とされる強度の１．２５倍以上の耐力を確保。天井の耐震化も図った。事業継続計画（ＢＣＰ）にも配慮。大規模災害の広域停電時には、非常用発電機によって共用部の防災機能維持とテナント専有部への電力供給を行う。危機管理対策も強化し、メインエントランスから各フロアの室内に至るまで、最大５段階のセキュリティーを設けた。

シリーズ第２弾以降のプロジェクトとしては赤坂、築地、渋谷エリアで開発が進められている。シリーズでは屋上庭園以外の部分について、基本的に同じ仕様とする計画だ。主なターゲットは中堅・中小企業やベンチャーなど。また、セキュリティーやＢＣＰで高度な対策が求められる、大企業系のグループ各社のニーズも強いとみている。

新日鉄興和不動産が新たに攻勢をかける事業分野では、野村不動産の動きが顕著だ。具体的には１６年から１９年までに新規の１５棟を計画。供給済みを含めるとシリーズ累計３２棟となる。サンケイビルも年間３、４棟を目安にシリーズ展開している。

一方、大手不動産の間では、成長力が著しいベンチャーを自社のテナントとして呼び込もうとする動きが活発化している。三井不動産は日本橋などで、起業家が集う施設を運営。ベンチャーと大企業の連携を促進するためのプログラムを提供したり、ベンチャー向けの投資ファンドを立ち上げている。

三菱地所は大手町に、海外の成長企業や国内の先端ベンチャーを誘致することでビジネス支援を行う「グローバルビジネスハブ」を設立した。森ビルは赤坂のアークヒルズに投資家と起業家の交流拠点を開設したほか、虎ノ門ヒルズではコミュニティーづくりの支援を意識した取り組みに力を入れる。

ベンチャーの聖地として君臨していた渋谷も、１８年完成の旧東急プラザ跡地の複合ビルを皮切りに、２７年までオフィスビルの開業が相次ぐ。オフィスの供給過剰問題を見据え、有力ベンチャーや中堅会社をめぐる綱引き合戦が加速するのは必至だ。

こうした中、新日鉄興和不動産の奈良部長は「中小規模オフィスのうち築２０年以上のビルは８割を占めている。潜在的なマーケットは大きい」と高級タイプの中規模オフィスビル市場の可能性を指摘している。

積水ハウスは２２日、木造住宅「シャーウッド」の最高グレード商品「グラヴィスステージ」を発売した。床から天井まで最大２メートル５０センチの開放的な窓が特徴で、価格は１坪当たり１００万円、想定単価１億円と従来より約２割高い。設計の自由度を重視して建築家やデザイナーへの依頼を考える富裕層の取り込みを図る。

大きな開口部は、新型サッシの採用などで可能にした。鉄骨建造物の技術を用いて壁面強度を向上させており、２メートル以上の軒を設けることもできる。床などには国産木材を使い、外壁には耐久性が高く高級感のある陶材を用いる。太陽光パネルを備えたゼロエネルギー住宅にも対応する。

同社は１棟６千万円以上の高額受注がここ４年で２０％以上伸びており、富裕層の購入意欲が高まっているとみて上位商品の拡充を決めた。沖縄を除く全国で月１０棟前後の販売を見込む。

東急不動産は、建売分譲住宅「ブランズガーデン瀬田」のモデルルームを10月にオープンする。学校法人順天堂と東急不動産次世代技術センターなどとの産学連携による、安心安全で健康に配慮した住まいづくりを目指した「スマートウェルネス住宅」の取り組みのの一環。

野村不動産パートナーズは8月から、同社が管理するマンション管理組合向けの電力サービス「マンション共用部電力サービス」の提供を開始した。
同サービスは、野村不動産グループのNFパワーサービスと連携して実施する。NFパワーサービスが電力を調達し、地域の送配電網を通じてマンションの共用部分に供給。野村不動産パートナーズは、管理組合からの申込窓口となり契約や問い合わせの受け付け、料金の徴収などを行う。
契約にもよるが、電気料金が3～10%程度割引となる。

国土交通省の調べによると、都市部(東京都23区、大阪市、名古屋市)における6月の分譲マンション着工戸数は5380戸だった。前年同月比は11.6%減。3カ月連続の減少で、減少幅も拡大した。
東京23区は3592戸(前年比12.5%減)、大阪市は1542戸(同15.0%減)、名古屋市は246戸(同50.0%増)。

住まい選びのポイントは様々だ。間取りや設備、太陽光発電システムをはじめとする省エネ性能、基礎や構造躯体、耐震などの防災性能、そして価格。いずれの場合も共通するのは「快適」であることだろう。

そんな住まいに求める快適さの中でも、ここ数年、消費者の注目を集めているのが「住宅内の空気」だ。住宅選びに空気？　と首を傾げる方も多いかもしれないが、住宅の高気密化が進んだことにより、“室内の化学物質”によるシックハウス症候群が問題となり、2003年に24時間換気（空気の強制入れ換え）が義務化された。しかし近年は、屋内だけでなく、花粉症や中国から飛来するPM2.5をはじめとする“屋外の空気中の微小粒子”への懸念から、きれいな空気へのこだわりは年々増しており、住宅選びの重要なキーワードになっているのだ。

建物本体を構成する材料、接着剤等から揮発する化学物質（VOC）については、さまざまな症状を引き起こす「シックハウス症候群」の要因となる恐れがあり、より安全な材料を使った住宅が求められている。ところが、厚生労働省や国土交通省などが対策に乗り出して、室内濃度指針値を設けるなど行ってはいるものの、代替した物質が今度は原因物質になるなど、根本的な解決が難しいのが現状だ。

住宅メーカー各社も独自の技術力を駆使して、室内空気の改善と快適さの確保に乗り出し、頭打ちになりつつある省エネ開発競争にかわるセールスポイントとして力を入れはじめている。

例えば、木造住宅大手の住友林業は、全館空調システムに、「外気冷房」の機能をプラスし、機械と自然の力を上手く融合したハイブリッドなシステム「エアドリーム ハイブリッド」を展開している。冷暖房・空気清浄・換気・除湿の全館空調システムの基本性能をベースに、外の空気がここちよい時には、「外気冷房」で自然の空気を室内に運び込むことで、室内空気を自然な快適さに保つ。

また、大手住宅メーカーの中でもとくに室内空気環境に力を注いでいるのがパナホーム株式会社だ。同社は、建物本体を構成する材料、接着剤等から揮発する化学物質を抑制し、室内空気の揮発性有機化合物（ＶＯＣ）の濃度を国際的な基準以下に低減することで、今年３月、世界で初めて、米国の第三者安全科学機関であるUL Inc.から、室内空気質に関する国際的な認証「住宅向けグリーンガード認証」（認証機関：ＵＬ）を取得し、基本性能を高めた戸建住宅 ＮＥＷ『ＣＡＳＡＲＴ（カサート）』を4月より新発売した。また、空気中のＰＭ２．５をはじめとする微小粒子に対応したオリジナルの換気システムも採用。空気質のさらなる向上を図り、「屋外の空気を浄化して室内へ取り込み、室内からも化学物質を抑制する」住まいとして、空気質のさらなる向上を図っている。

たかが空気、されど空気。家族が長く快適に暮らすためにも、住宅選びの際には、空気にはこだわりたいものだ。（編集担当：藤原伊織）

建設会社大手の大林組が8月3日に「大月バイオマス発電所」の工事に着手した。山梨県の大月市にある2万平方メートルの広大な敷地に、景観にも配慮したデザインで発電所を建設する計画だ。発電能力は14.5MW（メガワット）に達して、内陸部の木質バイオマス発電所としては国内で最大級の規模になる。運転開始は2018年8月を予定している。

年間の発電量は1億1000万kWh（キロワット時）程度になる見込みだ。一般家庭の使用量（年間3600kWh）に換算すると3万世帯分の電力で、大月市の総世帯数（1万世帯）の3倍に匹敵する。発電した電力は全量を固定価格買取制度で東京電力に売電する。発電所の総投資額は約100億円で、年間に約20億円の売電収入を想定している。

燃料の木質バイオマスは家庭などから廃棄物として出る剪定枝（せんていし）を中心に、周辺地域の森林で発生する間伐材や土場残材なども利用する方針だ。各種の木材を粉砕した木質チップの状態で年間に約15万トンを調達する。

発電所の建設地は東京を起点とする国道20号線や中央自動車道にも近く、半径50キロメートル以内には東京・神奈川・埼玉県の西部が入る。首都圏とつながる交通網を生かして、各地で発生する用途のない木材を広範囲に調達できる利点がある。

大月市には2027年に開業予定の「中央新幹線」の一部になる「山梨リニア実験線」が通っている。超電導リニア方式で走る中央新幹線は路線の大半をトンネルが占めることから、自然環境保護の問題と同時に、トンネルを掘った後の残土の処分が大きな課題だ。バイオマス発電所の建設は残土処分地を有効に活用する目的で、山梨県と大月市が協力して準備を進めてきた。

西日本鉄道は２０１７年春、韓国・釜山に「ソラリア西鉄ホテル」を出店すると発表した。西鉄のホテル海外進出は１５年９月に開業したソウル店に続いて２店目。釜山都心部にある既存のホテルの運営を引き継ぎ、約３億円投資して日本人向けに改装する。

釜山有数の繁華街にある複合ビル（地上１５階地下２階建て）で、１５フロアをホテルとして賃借する。客室は約２００で、日本の家電対応のコンセントや温水洗浄便座付きトイレを設置し、日本人客が快適に過ごせる空間を提供する。日本語で対応が可能なスタッフが常駐する。

釜山は年間５０万～６０万人の日本人が訪れる人気の都市。九州とは高速船などで結ばれており、今後も交流人口の増加が見込まれることから出店を決めた。

西鉄は１８年度にタイ・バンコクでホテル開業を計画しており、海外展開に力を入れている。