日銀のマイナス金利導入後、不動産投資の流れが助長され、国土交通省がまとめた2016年都道府県地価調査では、住宅、商業、工業地を含む全用途の全国平均で下落幅が減少し、不動産がにわかに活況づいている。
住宅地に限ると、全国平均地価が前年比0.8%減とマイナス幅が0.2%改善。地方圏が前年比でマイナスに留まるなか、東京、大阪、名古屋の3大都市圏に限ると前年比0.4%アップとなった。中でも東京圏は変動率が0.5%増と前年と同じ伸び幅となり、底堅く推移している現状が浮かび上がった。東京圏の中でも、地価上昇が目立った地域をピックアップしながら、トレンドを探る。
東京都圏のうち、住宅地の地価変動率を各都県別にみると、東京都が前年比1.6%増となった。埼玉と千葉両県が同0.1%増とプラスを確保したが、神奈川県は同0.1%のマイナス、茨城県は同マイナス0.9%となった。特に東京都心部は、前年比3.9%増と前年の変動率3.8%増から若干の伸び率を上乗せして堅調に推移している。こうしたトレンドを下支えした変動率の上昇が大きかった住宅地のトップ10は次の通り。
■住宅地上昇率ランキングトップ10 千代田区の1人勝ち
1位 千代田区六番町6番1外（変動率11.3%） 基準地価格：363万円/平方メートル
2位 千代田区三番町9番4（変動率11.3%） 基準地価格：265万円/平方メートル
3位 千代田区二番町12番10（変動率10.4%） 基準地価格：202万円/平方メートル
4位 目黒区自由が丘二丁目123番8（変動率 8.5%） 基準地価格：101万円/平方メートル
5位 木更津市畑沢南3丁目2番10（変動率 7.7%） 基準地価格：2.8万円/平方メートル
6位 木更津市港南台2丁目10番13外（変動率7.3%） 基準地価格：2.95万円/平方メートル
7位 木更津市清見台南3丁目10番4（変動率7.2%） 基準地価格：4.18万円/平方メートル
8位 港区六本木五丁目367番1（変動率7.1%） 基準地価格：196万円/平方メートル
9位 千代田区麹町二丁目10番4外（変動率7.0%） 基準地価格：229万円/平方メートル
10位 港区青山四丁目487番（変動率6.8%） 基準地価格：157万円/平方メートル
変動率上位率の上位10地点のランキングは、トップ3を独占したのをはじめ、9位にもランクインした千代田区の1人勝ちの様相を呈した。日本の政治舞台でもある永田町を含む千代田区の上位3地点は、2ケタの変動率の伸びを記録した。トップの六番町は変動率に加え、1平方メートル当たり価格についても、住宅地としての全国で最高額の363万円となった。
千代田区では、桜の名所としても名高い千鳥ヶ淵周辺で億ションの供給が相次ぎ、三菱地所レジデンスが販売した「ザ・パークハウス グラン千鳥ヶ淵」は、上昇率2位にランクインした三番町に立地し、最高価格は3LDKの間取りで5億4,200万円。都心ながらも皇居を望む景観が堪能できることから人気を集め、申し込みは10倍にも達し、即日完売となった。また、このマンション以外にも、千代田区は高級物件数多く抱えている。「パークマンション千鳥ヶ淵」は、東京23区内のマンション値上がりランキングでトップ10にランクイン。千代田区内の住宅地変動率の伸びが昨年は5.8%だったが、2016年は10.0%と大幅に変動率が伸び、人気エリアを象徴するように、基準価格の上昇トレンドが続く。
トップ3に続いたのが、目黒区自由が丘。流行のカフェやショップなどが軒を連ね、賑わいをみせる一方、近年都心で人気の高層タワーマンションとは一線を画した閑静な低層住宅の街並みが支持を集める。目黒区も昨年の変動率3.6%から6.1%に伸び幅が拡大。また、トップ10には六本木や青山など不動の人気を誇るエリアを抱える港区の2地点もランクインした。
東京23区内の地点がランキングに並ぶなか、木更津3地点がトップ10に割って入った。特にアクアライン効果によるアクセスの向上が住宅需要を押し上げた。都心と比較してケタ違いの基準価格は、平均的なサラリーマン世帯には、マイホームを構える現実的な選択。新興土地区画整理地区内では、底堅い需要が周辺地価を上回る水準で推移している。
■富裕層向け、億ションがけん引
ランキングからも明らかになったように、高級住宅地の変動率の伸びが顕著に表れている。背景には住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置などを受け、住宅市場が好調に推移するなか、都心部で供給が相次ぐ億ションが投資や相続目的に、富裕層の人気を集める。また、外国人投資家からの需要も地価上昇を下支えする。一方で、木更津市のように、都心とのアクセスの改善によって人気が高まるエリアも誕生し、念願のマイホームの夢を叶えるのに、現実的でポテンシャルを秘めたエリアも登場しつつある。
