依田一義の国際情勢情報①

2001年の米同時多発テロで海軍中佐の夫を亡くした女性が9月30日、首都ワシントンの裁判所でサウジアラビア政府に損害賠償を求める訴えを起こした。

米議会では28日、米国人が外国政府をテロ行為で訴えることを可能にする通称「9・11法案」が、オバマ大統領の拒否権を覆す圧倒的多数で可決された。

ステファニー・デシモーヌさんはこれを受けた提訴で、サウジアラビア政府が国際テロ組織アルカイダを10年以上にわたって支援し、同組織による同時テロの計画も承知していたと主張。同国の支援がなければアルカイダが同時テロを思い立ち、計画、実行する能力を持つことはなかったとして、娘とともに「重度かつ永続的な個人的被害」に対する損害賠償を求めた。

訴状では、サウジがアルカイダのメンバーに対し、仲介者を通したり慈善事業を装ったりしてテロ実行の資金などを提供していたと非難している。

オバマ氏が発動した拒否権が覆されたのは在任中で初めてのことだった。オバマ氏は、同法案がサウジとの関係を損ない、外国政府が米軍の行動をめぐり米政府を訴える動きに道を開く恐れもあるとの警告を発した。
議会側でも与野党の指導者が法案に懸念を表明し、修正を求める声が上がっている。

米国では今年、同時テロ実行犯の一部がサウジ政府関係者とみられる人物らと接触し、支援を受けていたことを示す議会報告が公開されていた。実行犯19人のうち15人はサウジ国民だった。

一方、サウジ外務省は最近の声明で、同法案が施行されれば「国家主権の免責」という長年の原則が損なわれ、米国を含むすべての国に悪影響が及ぶことになると懸念を示していた。

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依田一義の不動産情報167

最新版(2016年)「不動産バブル指数」が発表され、昨年最もバブル指数が高かったロンドンが2位に後退。代わってバンクーバーが首位を獲得した。

東京は12位。バブル指数は上位国の3分の1にも満たない0.68と、ほかの主要都市に比べてかなり低めだ。アジア圏でも、香港のバブル指数の方が2倍以上高い。

このレポートはスイスのUBSが毎年作成しているもので、単に不動産価格が高い都市ではなく、「各国の経済成長に反して過剰な価格の高騰が見られ、バブルが弾ける可能性が高い都市」を測定している。

今回対象となった18都市中「経済に見合った不動産価格」の都市は、14位のシンガポールから17位のシカゴのみ。18位のミラノは唯一、「不動産価値が過小評価されている」という結果だ。

不動産価格が異常なまでに急騰したロンドンは、昨年を境に特に高級物件価格が暴落。6月のEU離脱決定が、価格の下落を加速させている。8月の販売シーズンには多少上向きに傾いたが、新規住宅ローンの申請などはますます減少傾向にあり、離脱交渉開始とともに完全にバブルが弾ける可能性が懸念されている。

新たなバブルNo.1都市となったバンクーバーはロンドン同様、過去10年間で不動産価格が急騰し、一般市民には手の届かない「永遠に夢のマイホーム」現象が起きている。

またストックホルムでも新築住宅建設が需要に追いつかず、かぎりなく上位2都市に酷似する状態に近づきつつあるようだ。

不動産価格の上昇は抜群の経済効果が期待できる反面、多くの市民の生活を圧迫するリスクは回避できない。また「弾ける弾けるといわれているのに、結局はまだ弾けない」と過信するのも危険だろう。バブルが巨大化すればするほど、弾けた時に世界に走る激震は深刻度を増すはずだ。

UBSは「2011年以来、各都市のバブルリスクが約2倍増している」と、レポートを締めくくっている。

■最も不動産バブルが弾けそうな都市はバンクーバー

18位 ミラノ(伊)-0.09
17位 シカゴ(米)-0.7
16位 ニューヨーク(米)0.13
15位 ボストン(米)0.29
14位 シンガポール(シンガポール)0.45
13位 フランクフルト(独)0.66
12位 東京(日)0.68
11位 ジュネーブ(スイス)0.75

10位 パリ(仏)0.82
9位 チューリッヒ(スイス)1.03
8位 アムステルダム(蘭)1.22
7位 サンフランシスコ(米)1.27
6位 香港(中)1.52
5位 ミュンヘン(独)1.59
4位 シドニー(豪)1.70
3位 ストックホルム(フィンランド)1.92
2位 ロンドン(英)2.06
1位 バンクーバー(カナダ)2.14

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依田一義の不動産情報166

不動産賃貸の長谷本社(京都市下京区)を中核とする長谷ビルディンググループは、京町家の空き家を活用したホテル事業に乗り出す。上京区油小路通下立売上ルの隣接した京町家の長屋2棟を取得して改修を進めており、12月1日に開業する。
ホテルは「京町家ホテル四季十楽(じゅうらく)」。築約100年の2階建ての長屋2棟を大規模に改修して、客室10室のほかフロントやサロンを整備する。全客室に2階があり延べ32~70平方メートル。総投資額は約9億円。従業員も常駐する。平均単価は1室当たり1泊約5万円。
長谷ビルグループはすでにホテル運営をしているが、京町家の滞在は国内外の観光客に人気が高く、空き家の有効活用にもなるため初めて計画した。
長谷本社の長谷拓治郎社長は「昔ながらの京都の町家暮らしを楽しみたいと望む、国内旅行客を取り込みたい」とし、2024年までに同様の形態の京町家ホテルを計5カ所に増やす方針を示した。
今回は、地域資源を生かした新規ビジネスを対象とし、返済条件を優遇する商工中金の「地域連携支援貸付制度」を京都府内で初めて活用した。商工中金が5億円、協調する京都銀行が4億円を融資した。

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依田一義のエネルギー情報148

富士経済は、実証から実用・普及への進展、また新たな用途開拓も待たれる燃料電池システムの世界市場を調査した。その結果を報告書「2016年版 燃料電池関連技術・市場の将来展望」にまとめた。

それによると、2015年度の市場は、1,064億円となった。産業・業務用と家庭用の2大用途分野が市場の8割を占める。2013年度と比較すると産業・業務用が3割以上減少したが、その他の用途分野がカバーし、全体的には横ばいとなっているという。日本の家庭用燃料電池も出荷台数が大きくは伸びていない。しかし、2016年度以降はその他の用途分野に含まれるフォークリフトやバスなどの駆動向けが実証段階から実用・普及段階へ移行して北米から欧州に広がり、燃料電池車市場も徐々に本格化し、日本では家庭用燃料電池の普及が進むことで市場は拡大し、2030年度には2015年度比46.1倍の4兆9,063億円が予測されるとしている。

産業・業務用は、商業施設、ビル、工場などに設置される自家発電タイプから、売電を目的とした燃料電池発電所までを対象としている。北米や韓国における大規模な燃料電池発電所プロジェクトが一服したことから、市場は特に2015年度に大きく落ち込んだが、2016年度は回復に向かい、各国におけるRPS(Renewable Portfolio Standard)制度や固定価格買取制度、各種補助金などの政策効果から、2017年度以降は再び拡大推移するとみられるという。

家庭用は、住宅に電力を供給するための燃料電池システムであり、日常的に利用されるものを対象としている。普及は日本が最も進んでおり、市場の94%(金額ベース)を日本が占める(2015年度)。日本では2016年度以降も導入補助金が継続されることになり、同時に水素・燃料電池戦略ロードマップが改訂(2016年3月)され、目標普及台数として掲げられている2020年に140万台、2030年に530万台を実現するため、PEFCは2019年までに80万円、SOFCは2021年までに100万円(いずれも設置工事費込)といった明確な目標価格(普及価格)が示された。目標価格が達成されれば、普及が大きく進むとみられる。海外では欧州、アジアは実績があるが、北米は無い。欧州ではドイツが先行するとみられる。ガスと電力の価格差が大きいほど導入メリットが大きいが、ドイツはその価格差が大きい。イギリスも価格差が大きく市場拡大が期待されるとしている。

燃料電池車は、2020年度の世界累計出荷台数が約4万台、以降は日本、北米、欧州、アジアの主要自動車メーカーの燃料電池車がラインアップし、年間数万台のペースで出荷が拡大するとみられる。出荷拡大の時期は、やや遅れ気味ではあるが、2025年から2030年頃になるとみられる。パリ協定の影響によりCO2削減の取り組み強化が急激に進む可能性もあり、その場合は市場が一気に拡大するという。

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依田一義の海外不動産情報13

中国華夏幸福基業投資開発は9月25日、推定建設費用450億ドル(約4兆5491億円)といわれるエジプトの新都市計画に、新たに200億ドル(約2兆218億円)を投じると発表した。

両国間では今年1月、エジプトの新都市構想開発を含む経済再建支援に関する合意が交わされており、エジプト中央銀行への10億ドル(約1兆99億円)の融資を筆頭に、14棟の新庁舎やアフリカ最大の規模となる5000席を設置した巨大コンファレンス会場の建設など、巨額の投資資金が中国からエジプトに流れこむ。

■人口の大都市密集に苦しむインド、ブラジルなどのモデルになるか?

エジプトの新都市構想は人口増加対策の一環として、2013年に発表された。首都カイロの人口は2013年当時すでに1800万人まで膨張していたが、2050年には4000万人に達すると予測されている。

そこでスエズ運河沿いに500万人が生活可能な新都市を建設し、カイロの人口密度を調節しようという目論みだ。敷地面積699平方キロメートルというエジプト軍所有の開発都市では初期段階の建設が開始されており、5年後には500万人を収容できる住宅地の完成を予定している。

当然ながら一都市を創造するための費用は莫大だ。他国からの支援を募ったエジプトに、救いの手を差し伸べたのが中国である。

政府系土建会社、アラブ・コントラクターのモフセン・ディンCEOは、「都市開発は20年前に着手されているべきだった」と、急増するエジプトの人口が予想以上に深刻化している事実を訴えると同時に、国民が生活しやすい新環境を探すことが困難であったことも認めている。

一方建設費用の大半を気前よく出資している中国の意図が、慈善行為にあるとは考えにくい。中国側からは「経済発展や国民の生活向上を目指すエジプトの取り組みを支援する」と表向きのコメントが発表されているが、経済再建に向け動きだしたエジプトを経済的に援助し、決定的な影響力を手中におさめるといった感が強い。

総人口数が9000万人を超えるエジプト市場が将来的に活性化すれば、事業分野でも中国に便宜が図られる可能性が強くなる。

現時点では「多くのカイロ住民が新都市への移動に拒絶反応を示している」と報じられているが、人口増加問題が世界中で悪化していることから、エジプトの新都市建設が成功をおさめれば、やはり大都市に人口が密集しているトルコやインド、ブラジルなどでも同様の動きが見られるかも知れない。

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依田一義の不動産情報165

JR大津駅(大津市春日町)に1日、カフェやカプセルホテルが一体となった店舗を中心とする複合商業施設「ビエラ大津」が開業した。同駅舎としては1975年以来、初めてのリニューアルで「駅利用者が街中に流れ出る拠点」としての機能を重視し、大津駅観光案内所を新設した。初日は案内所を始め、各テナントに行列ができた。案内所には5カ国語を話すスタッフが常駐し、無料レンタサイクルを設置。地元商店のクーポン券を配布するコーナーなども設けた。今後、地域住民らと協力しながら、街中ツアーやマラソンイベントの企画などにも取り組んで行く。
■まちの魅力広がり期待
滋賀県の玄関口なのに寂れている-。JR大津駅周辺の衰退ぶりは、長年、地域住民や来訪客から指摘され続けてきた。駅のリニューアルを地域一帯のにぎわいづくりにつなげられるのか。まちづくりに取り組む住民らは期待と不安を抱きつつ、知恵を絞り始めた。
大津市中央2丁目でジャズバーを営む神之口令子さん(60)は、生まれ育った大津駅一帯の衰退ぶりを肌で感じてきた。なんとか地域を盛り上げようと、仲間とともに2009年から大津駅一帯でジャズフェスティバルを開催。イベントは成功し、毎秋の風物詩となった。しかし、日常的なにぎわいが戻ったわけではない。それだけに「おしゃれになった駅にお客さんが取られるのではと、戦々恐々という面もある」とも。
神之口さんは今、駅まで来た客が街に出ようと思う仕掛けづくりを考えている。目指すのは「毎日、どこかで生演奏が聴けるまち」だ。駅のリニューアルを絶好の機会と捉え、ジャズフェスに協力する飲食店などで定期的に演奏会を開けないか、構想を練る。玄関となる駅には「音楽やパフォーマンスを毎日披露できる舞台があれば」と、新たな役割に期待を寄せる。
まちの魅力を高め、にぎわいを取り戻そうとする動きも出ている。6月に空き町家の活用を目指す若者たちが立ち上げた「まち波」も、その一つだ。
市中心部は古来宿場町として栄え、古くからの街並みが残る。一方で、昔ながらの町家約1600軒のうち約200軒が空き家で、日々、駐車場やマンションに変わっている。
まち波は町家の価値を再発見しカフェや一棟貸しの宿などに活用できないか、家主やスポンサー企業を訪ね歩く地道な活動を続けている。共同代表でまちおこし会社「百町物語」企画部長でもある紀平健介さん(36)は「町家をうまくつかえば地域全体の価値を上げることができ、企業の投資意欲もわくはず」と活動の意義を語る。駅から街中を回遊し、町家、自転車、琵琶湖などをからめたツアーの企画も始めている。
大津に宿泊する観光客は「目的は京都観光」という人が多いとされる。「京都の磁力に負けるのか、大津のまちをブランド化して引き込むのか、そこが試されている」と紀平さん。行政のかじ取りが大きな役割を担うと考えており「大津市は、まちの文化価値を理解してくれる層に狙いを定めた観光政策を打ち出してほしい」と望んでいる。

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依田一義の不動産情報164

日銀のマイナス金利導入後、不動産投資の流れが助長され、国土交通省がまとめた2016年都道府県地価調査では、住宅、商業、工業地を含む全用途の全国平均で下落幅が減少し、不動産がにわかに活況づいている。

住宅地に限ると、全国平均地価が前年比0.8%減とマイナス幅が0.2%改善。地方圏が前年比でマイナスに留まるなか、東京、大阪、名古屋の3大都市圏に限ると前年比0.4%アップとなった。中でも東京圏は変動率が0.5%増と前年と同じ伸び幅となり、底堅く推移している現状が浮かび上がった。東京圏の中でも、地価上昇が目立った地域をピックアップしながら、トレンドを探る。

東京都圏のうち、住宅地の地価変動率を各都県別にみると、東京都が前年比1.6%増となった。埼玉と千葉両県が同0.1%増とプラスを確保したが、神奈川県は同0.1%のマイナス、茨城県は同マイナス0.9%となった。特に東京都心部は、前年比3.9%増と前年の変動率3.8%増から若干の伸び率を上乗せして堅調に推移している。こうしたトレンドを下支えした変動率の上昇が大きかった住宅地のトップ10は次の通り。

■住宅地上昇率ランキングトップ10 千代田区の1人勝ち

1位 千代田区六番町6番1外(変動率11.3%) 基準地価格:363万円/平方メートル
2位 千代田区三番町9番4(変動率11.3%)  基準地価格:265万円/平方メートル
3位 千代田区二番町12番10(変動率10.4%) 基準地価格:202万円/平方メートル
4位 目黒区自由が丘二丁目123番8(変動率 8.5%) 基準地価格:101万円/平方メートル
5位 木更津市畑沢南3丁目2番10(変動率 7.7%) 基準地価格:2.8万円/平方メートル
6位 木更津市港南台2丁目10番13外(変動率7.3%) 基準地価格:2.95万円/平方メートル
7位 木更津市清見台南3丁目10番4(変動率7.2%) 基準地価格:4.18万円/平方メートル
8位 港区六本木五丁目367番1(変動率7.1%) 基準地価格:196万円/平方メートル
9位 千代田区麹町二丁目10番4外(変動率7.0%) 基準地価格:229万円/平方メートル
10位 港区青山四丁目487番(変動率6.8%) 基準地価格:157万円/平方メートル

変動率上位率の上位10地点のランキングは、トップ3を独占したのをはじめ、9位にもランクインした千代田区の1人勝ちの様相を呈した。日本の政治舞台でもある永田町を含む千代田区の上位3地点は、2ケタの変動率の伸びを記録した。トップの六番町は変動率に加え、1平方メートル当たり価格についても、住宅地としての全国で最高額の363万円となった。

千代田区では、桜の名所としても名高い千鳥ヶ淵周辺で億ションの供給が相次ぎ、三菱地所レジデンスが販売した「ザ・パークハウス グラン千鳥ヶ淵」は、上昇率2位にランクインした三番町に立地し、最高価格は3LDKの間取りで5億4,200万円。都心ながらも皇居を望む景観が堪能できることから人気を集め、申し込みは10倍にも達し、即日完売となった。また、このマンション以外にも、千代田区は高級物件数多く抱えている。「パークマンション千鳥ヶ淵」は、東京23区内のマンション値上がりランキングでトップ10にランクイン。千代田区内の住宅地変動率の伸びが昨年は5.8%だったが、2016年は10.0%と大幅に変動率が伸び、人気エリアを象徴するように、基準価格の上昇トレンドが続く。

トップ3に続いたのが、目黒区自由が丘。流行のカフェやショップなどが軒を連ね、賑わいをみせる一方、近年都心で人気の高層タワーマンションとは一線を画した閑静な低層住宅の街並みが支持を集める。目黒区も昨年の変動率3.6%から6.1%に伸び幅が拡大。また、トップ10には六本木や青山など不動の人気を誇るエリアを抱える港区の2地点もランクインした。

東京23区内の地点がランキングに並ぶなか、木更津3地点がトップ10に割って入った。特にアクアライン効果によるアクセスの向上が住宅需要を押し上げた。都心と比較してケタ違いの基準価格は、平均的なサラリーマン世帯には、マイホームを構える現実的な選択。新興土地区画整理地区内では、底堅い需要が周辺地価を上回る水準で推移している。

■富裕層向け、億ションがけん引

ランキングからも明らかになったように、高級住宅地の変動率の伸びが顕著に表れている。背景には住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置などを受け、住宅市場が好調に推移するなか、都心部で供給が相次ぐ億ションが投資や相続目的に、富裕層の人気を集める。また、外国人投資家からの需要も地価上昇を下支えする。一方で、木更津市のように、都心とのアクセスの改善によって人気が高まるエリアも誕生し、念願のマイホームの夢を叶えるのに、現実的でポテンシャルを秘めたエリアも登場しつつある。

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依田一義の海外不動産情報12

三栄建築設計とプレサンスコーポレーションはこのほど、ASEAN近隣諸国における不動産の開発プロジェクトなどへの出資を目的とした新会社を設立すると発表した。中長期的に1000億円程度の案件を検討する。新会社は、9月下旬から10月初旬に設立予定。

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依田一義の海外不動産情報11

三井不動産と三井不動産レジデンシャルはこのほど、シンガポールに設立した共同出資会社「三井不動産アジア」を通じて、タイ・バンコクで新たに3物件・約2100戸の分譲住宅を販売すると発表した。地元住宅ディベロッパーの「アナンダ社」とパートナーを組む。これで、三井不動産グループのバンコクでの分譲住宅事業は、合計12物件・約1万100戸となる。

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