投稿者: z-one21

2017年4月より、消費税率を10%に引き上げることが予定されている。

それが国民の住宅取得にどのような影響を及ぼすのか、8%に引き上げられた2014年と、その前年を中心に「戸建注文住宅の顧客実態調査」(*1)結果の分析を行った。

 

■消費税の影響

 

◆消費税率の引き上げを動機とする取得層が急激に増加

 

まず、建築動機について見ると、「消費税が上がりそうだから」を動機に挙げる割合が、全体で2012年に20.9%、2013年に30.8%と、急激に高くなっている。

40歳未満に限ってみると、さらに割合が高くなっており、2012年、2013年では、全体との開きが約5~6ポイントと大きくなっている。消費税率の引き上げが、

特に低年齢層に駆け込みを促す結果となっていたことがわかる。

 

◆消費税率の引き上げは、取得層の資金計画への圧迫感を大きく高めた

 

消費税の資金計画への影響を見ると、「資金計画にかなり圧迫感があった」、「資金計画に少し圧迫感があった」の合計である「圧迫感あり」の割合は2007年以降年々低下し続けたが、

2013年に反転し、消費税率が引き上げられた2014年は、全体で75.5%となっている。40歳未満の割合はさらに高く8割を超えており、やはり低年齢層の資金計画への影響がより高いことがわかる

 

 

◆2013年に消費税率引き上げを考慮して取得を早めた取得層は75%以上

 

消費税増税の影響への対応に関する設問では、2013年全体の「今後のアップを考慮して取得を早めた」の割合は75.2%に及び、2014年も66.6%と高くなっている。

40歳未満では、2013年が76.5%、2014年が69.5%と、全体をさらに上回っており、ここでも低年齢層における駆け込み需要の大きさがわかる。

 

◆消費税率の引き上げは、資金力の乏しい低年齢層の住宅の質を下げた

 

消費税率引き上げが、住宅の質に与えた影響を、平均延べ床面積の推移でみると、平均延べ床面積が最も小さい20代は、2012年度から直線的に低下しており、

30代は20代よりゆるやかではあるが同様に低下している。40代は2012年度の133.2㎡から2013年度は134.1㎡とやや上昇し、2014年は反転して、2012年を下回る131.5㎡となっている。

これに対し、50代は、2012年の138.3㎡から、2013年が142.4㎡、2014年が144.3㎡と直線的に上昇している。

このように、資金力のない低年齢層は、延べ床面積を縮小させることによって、資金的負担を調整していたと読み取れる。

 

■消費税率引き上げに伴う負担軽減措置の効果

 

◆住宅ローン減税は、特に低年齢層に効果があった

「住宅ローン減税」(*2)は、消費税率の引き上げに対応して、平成25年度税制改正で適用期間が延長されるとともに、最大控除額が200万円から400万円に倍増され、

住民税からの控除上限額も引き上げられるなど、大幅に拡充された。「住宅ローン減税」が、住宅取得に効果があったかどうかを問う設問では、「大きい効果があった」と「まあ効果があった」との合計

「効果あり」は、全体が、2013年に79%、2014年に83.2%で、4.2ポイントの増加である。

40歳未満では、2013年80.7%、2014年86.9%で、6.2ポイントの増加であり、全体に比べ、40歳未満に効果が高い結果となっている。

 

◆すまい給付金も低年齢層に効果的

「すまい給付金」(*3)は、「住宅ローン減税」の効果が及びにくい低収入層に対し、住宅ローン減税とあわせて、消費税率引き上げによる負担の軽減を図るために導入された制度である。

すまい給付金が、住宅取得に効果があったかどうかを問う設問を見ても、2014年全体の「大きい効果があった」が15%、「まあ効果があった」が33.9%であるのに対し、40歳未満では、

「大きい効果があった」が16.2%、「まあ効果があった」は37.6%と高くなっている。

このように、「住宅ローン減税」、「すまい給付金」は、消費税増税に伴う負担軽減措置として導入されたが、比較的年収の低い低年齢層に、より効果が高かったことがわかる。

 

■おわりに

以上のように、消費税率8%への引上げが行われた2014年と前年の調査結果を見ると、2017年に予定されている10%への引上げは、特に、年収の低い低年齢層の住宅取得に、間違いなく、

大きな影響を与えると予想される。

2012年以降、建築費の高騰が続いており、今後も続くことになれば、消費税率の引き上げと相まって、取得資金負担がさらに高まり、取得を手控える層も増える可能性が高く、

住宅の質のさらなる低下も懸念される。

低年齢層には、子どもの出生や成長を動機に住宅取得を検討する人も多い。住宅取得を手控える人が増えたり、取得できても、住宅の質が低下したりするならば、

将来の日本を支えるために必要不可欠な少子化対策、次世代育成等に対しても、多大なマイナスの影響を及ぼすと考えられる。

「住生活の基盤である良質な住宅の供給」という住生活基本法の基本理念から遠ざかる状況にならないよう、現行の負担軽減策が十分かどうか、2015年以降の住宅取得の動向を見ながら、

十分検証する必要があるだろう。

消費税率引上げの資金計画への圧迫感が8割にも達するという調査結果を見ると、住宅取得を望む収入の低い低年齢層を中心に、さらなる負担軽減策が期待されていると考えられる。

期待感の高い住宅取得という観点だけでなく、少子化対策、次世代育成等への影響という観点からも、年収の低い低年齢層に対する最も効果的な負担軽減策が検討・導入されることを期待したい。

 

(*1)一般社団法人住宅生産団体連合会法人会員企業や関連団体を対象に、各企業において、毎年1~12月に成約した新築戸建注文住宅物件を無作為抽出し、営業担当者が調査票に記入する方法で実施。

(*2)取得した住宅に居住した年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定額を所得税から控除し、控除しきれない分は翌年の住民税から控除する制度。

(*3)収入が一定以下の住宅取得者が対象。収入額の目安が消費税8%の場合510万円以下、10%の場合775万円以下で、収入に応じた額が現金で給付される。

 

1 月の首都圏新築一戸建て住宅の平均価格は＋0.3％で 3,399 万円とな った。

2015 年 9 月以降は概ね横ばいと言えるが、価格自体は緩やかに 5 ヵ月連続上昇している。

東京都の平均価格は＋1.0％の 4,472 万円で連 続上昇。神奈川県は－0.7％の3,727 万円に反転下落。千葉県は＋1.4％の 2,821 万円と上昇。

埼玉県は＋0.6％ の3,000 万円と反転上昇した。 1 月は首都圏の一戸建て住宅価格は 神奈川県以外、いずれも僅かな上昇で、価格は安定傾向である。

1 月は例年供給戸数が減少するが、千葉県 と埼玉県ではともに前年同月比で増 加している。

 

1 月の首都圏中古一戸建て住宅価格は、前月比－1.3％の 3,005 万円と反転下落した。

都県別の動きを見ると、東京都が－8.4％の 5,923 万円と反転下落。23 区で は依然中心区部で 1 億円を超え る高額物件が流通している。

神奈川県は＋4.9％の 3,190 万円と反 転上昇。千葉県も＋3.4％の1,952 万円で反転上昇した。埼玉県では ＋1.0％の 2,184 万円と 2 ヵ月連 続の上昇。

首都圏では東京都の下落が大きく影響し、3,000 万円台 を辛うじて維持する水準まで下落した。

 

1 月の首都圏新築小規模一戸建て住宅価格は－0.6％の 3,924万円と3ヵ月ぶりに下落に転じた。

土地面積が 100 ㎡～300 ㎡の新築一戸建て住宅の平均価格 3,399 万円 と比べ 15.4％高額となった。

東京都の平均価格は－1.3％ の 4,811 万円と反転下落。神 奈川県は＋0.2％の 3,764 万 円、千葉県＋2.1％の 3,249 万円、埼玉県は＋3.7％の 3,265 万円。

首都圏の各都県 における小規模戸建て住宅 平均価格は東京都以外の 3 県で上昇した。

 

国土交通省はこのほど、２０１６～２５年度の住宅政策を定める「住生活基本計画」をまとめた。

人口減少時代を見据え、空き家の有効活用を打ち出したのが特徴。リフォームや中古住宅の流通を盛んにし、

２５年に約５００万戸へ増えるとされる空き家を４００万戸に抑える。国が空き家についての数値目標を定めるのは初めて。

国内では人口が減っているにもかかわらず住宅の新築が続いており、空き家が増え続けている。賃貸、売却を想定せず、

市場に出回っていない空き家は１３年には３１８万戸あったが、野村総合研究所の予測では、対策を打たないと２３年に５０３万戸まで増える。

空き家は管理する人がいないため傷みやすく、古いと倒壊の危険性も高くなる。ゴミが放置されたり、犯罪の温床になったりする可能性もある。

国交省は昨年、「空き家対策特別措置法」を施行。自治体が指定した空き家の所有者に解体の勧告、命令などができるようにした。

ただ、解体するほど古くない住宅は、リフォームするなどして有効活用も可能。このため計画では、リフォームに対する補助金を支給するなどして

リフォーム市場の規模を１３年の７兆円から１２兆円へ増やすことを打ち出した。１９８１年より前に建てられ、耐震基準を満たしていない住宅も

リフォームなどにより全体の１８％からゼロにすることも目指し、空き家の増加を抑える。

日本では新築住宅の人気が圧倒的に高く、中古住宅の取引比率が欧米諸国に比べて低い。このため古い建物の品質診断の普及を促し、中古住宅の取引

市場を１３年の４兆円から８兆円まで増やしたい考えだ。

 

住友不動産が地権者・参加組合員として参画している東京都品川区の「西品川一丁目地区第一種市街地再開発事業」がこのほど、全体着工した。

大崎駅の南側約400メートル、東海道新幹線・横須賀線と、湘南新宿ライン・りんかい線が交差する位置にある約3.9ヘクタールを施行区域とした組合施行の再開発事業。

計画によると、24階建て、延べ床面積約17.7万平方メートルの業務棟を中心としたA街区と、22階建ての住宅棟(423戸予定)を中心としたB街区に分けて開発。

完成すると、業務棟は都内最大のオフィスフロアになる。総延べ床面積は約22万平方メートル。竣工はA街区が2018年度、B街区が2019年度の予定。

 

三井不動産が参画している東京都中央区の「日本橋室町三丁目地区第一種市街地再開発事業A地区」の起工式と祝賀会が1月29日、現地と隣接ホテルで行われた。

再開発組合(理事長・田中廣タナチョー社長)が事業主で、三井不は地権者、保留床を取得する参加組合員、事務局業務受託者として参画している。

区域面積は約2.1万m2。事業は事務所・商業などのA地区(日本橋室町3丁目ほか、敷地面積1万1480m2)、公共公益施設などのB地区(日本橋本石町4丁目ほか、同1390m2)で構成する。

A地区の建物は地上26階地下3階建て、延べ床面積が約16万8000m2という規模で、竣工予定は19年3月末。緑とにぎわいの広場空間(約1500m2)も整備する。

祝賀会で再開発組合の田中理事長は、「13年9月に都市計画審議会決定、14年5月に再開発組合の設立許可を経て、15年10月にはA地区の解体工事が完了した。

本日起工式を行い、19年3月に完成する」とした後、「皆さんに愛され、地域に貢献する施設を目指したい」と述べた

また、三井不動産の菰田正信社長は、「日本橋は江戸時代から日本の経済文化の中心地。我々も生まれ育ったまちを大切にしたいと、残しながら、蘇らせながら街づくりを進めてきた。

ここでは東京の北のゲートウェイにふさわしい、地域の電気と熱を一体供給するシステムを導入する。日本橋の再生を日本の再生につなげるよう全力を入れたい」と話した。

三井不にとってこの事業は、「日本橋再生計画」第二ステージの中核プロジェクト。「都心型スマートシティ」を実現するミクストユース(複合利用)の大規模開発と位置付け、

オフィスにホール、商業施設、屋外広場空間、エネルギープラントなどを整備する。

 

国土交通省は、検査済証のない建築物が再生・流通しやすい環境の整備に力を入れる。

2016年6月頃までに、2014年に策定した「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」を改訂する方針だ。

確認申請を受け付ける立場の全特定行政庁に対して、アンケート調査を実施(回答率94.4%)。

その結果、ガイドラインに基づく適合状況調査を「あまり活用していない」との回答が約3分の2に上った。

これを踏まえて改善点を洗い出し、改訂に反映させる考えだ。改訂後はパンフレットの作成・配布などを通じて周知を図る。

 

国土交通省は22日、2016年度から10年間の住宅政策の在り方をまとめた新たな住生活基本計画案を、社会資本整備審議会（国交相の諮問機関）の分科会に示した。

人口減少により増加が見込まれる空き家を25年度に400万戸程度に抑えるため対策を強化するほか、住宅の老朽化対策を進めることなどが柱。3月の閣議決定を目指す。

　全国の空き家のうち売買や賃貸の対象にならず、使い道がないのは13年時点で約318万戸。25年度には500万戸を超えると予測される。これに対し計画案は、中古住宅としての活用や撤去を推進し、400万戸に抑制すると明記。空き家となっている民間賃貸住宅を低所得者や子育て世帯向けに転用する方策の検討も盛り込んだ。

 

１．エントランスの雰囲気・セキュリティが重要

まずは共用部。共用部で一番重要なのはエントランスの雰囲気だ。エントランスがゴージャスになっているだけでも、入居者を案内した時に、かなり好印象を持ってもらうことができる。見るべきポイントは床と壁の仕上げ材で、最も高級感があるのが石の仕上げで、次がタイルだ。物件を購入する際、専有部は見られなくても共用部は見られるため、エントランスの雰囲気は是非、実査で確認することをお勧めします。

その他、エントランスでは、セキュリティも重要な要素のため、できればオートロック物件を選んだ方が良い。建物スペックでオートロックが謳えないと、途端に入居の反応が鈍るため、オートロックは外せない機能と言って良いだろう。風除室を設けている物件であれば、できれば外側に面したドアも自動扉の物件が望ましい。宅配ボックスの有無もチェックしたいところだ。

２．バイク置場は希少性が高い

また共用部においては、バイク置場の有無もチェックしたい。単身世帯ではバイクを置きたいというニーズは高く、バイク置場がある物件は入居率も高い。駐輪場は条例で設置が義務付けられているケースがほとんどであるが、バイク置場は基本、義務付けられないため、バイク置場のある物件は希少性が高いのだ。

３．共用廊下…内廊下は高ポイント！

さらにマンションの廊下が内廊下の物件はかなりポイントが高い。1997年以降は建築基準法の法改正により、共同住宅の廊下部分が容積対象から不算入になったことにより内廊下の物件も増えてきた。内廊下の物件で共用廊下がホテルライクに仕上がっていれば、なお良い物件と言える。ただし、内廊下については、そもそも物件数も少ないため、優先順位としては下げても良いポイントだ。

４．専有部の形

次に専有部を見てみよう。専有部の見るべきポイントは、部屋の形だ。ワンルームマンションは面積が狭いため、部屋の形が悪いと、ベッドを置いただけでデッドスペースが生じてしまう。特に斜めの壁があるような部屋は、入居者募集に苦労するため避けるべきであろう。できるだけ、すっきりとした整形な部屋を選ぶべきである。

整形な専有部に加えて、重要なのが専有部の間口だ。ワンルームマンションの場合、羊羹切りと言われる長方形のタイプの形が多い。最近の築浅物件は、ほとんどがバス、トイレ、洗面所が別になっている。しかしながら、間口の狭い物件の場合、バス、トイレ、洗面所を無理に詰め込んで設計しているため「脱衣所」が削られているケースが多い。一人暮らしでも家族や友達が泊りに来るケースがあり、脱衣所のニーズは意外と高い。間口が3.2ｍ程度ある物件であれば、十分な脱衣所がある可能性が高い。また間口が広い物件はドラム式の洗濯機も置ける可能性もある。ドラム式洗濯機の設置可能性についても確認しておきたい。

５．バルコニーの有無、室内干し設備はあるかなど

またバルコニーは、ほぼ必須と言って良いだろう。都内は敷地が狭い物件が多いため、バルコニーの無い物件も多い。入居者の案内時にバルコニーが無いことで、物件が選ばれないケースも多い。単身者は、洗濯物をバルコニーに干すということは、ほとんどないが、ゴミ袋をバルコニーに置いたり、気分転換にバルコニーに出たりと言った使い方はある。洗濯物を干さない単身者が利用するからと言って、バルコニーをあなどってはいけないのだ。また、バルコニーの有無に関わらず、室内物干し設備が備わっているかどうかはチェックポイントだろう。

６．玄関…ダブルロックは注目ポイント

玄関まわりにもチェックポイントはある。まず玄関の扉がダブルロックかどうかだ。上述のオートロックにも関連するが、セキュリティというのは、今時は当然に高いという流れになっている。そのためオートロックとセットでダブルロックも要チェック項目だ。次に玄関では下足入れにも着目したい。特にトールタイプの下足入れはブーツが入るため女性入居者には喜ばれる。傘立てスペースの有無も一緒に確認しておこう。

７．収納は基本的に足りない

次に部屋の中であるが、部屋の中で注目したい部分は収納だ。ワンルームマンションの場合、収納は基本的に足りない。そのため他の物件よりも収納が多い物件は、入居案内時にかなり評価が高くなる。図面上でWICと記載があれば、ウォークインクローゼットのことなので、それなりに広い収納スペースが期待できる。図面だけで中を内覧できないケースでも、寸法などから収納の大きさを十分に確認すべきだろう。

８．水回りのチェックポイント

またキッチン、洗面所、バスと言った水回りも重要である。キッチンや洗面所の蛇口部分はステンレス製の混合水詮タイプを選びたいところだ。バスの蛇口はシャワーヘッドの大きいタイプが良い。女性が髪の毛を洗いやすいというのが理由だ。またバスも追い炊き機能は不要であるが、自動給湯はあった方が良いだろう。

以上、建物の選び方・注目ポイントについて見てきた。これらの中でも後でリフォームのしようがない、形状や間口、バルコニーなどは特に重要なポイントと言える。まずは形状と間口のチェックから始めることをお勧めします。