依田一義の不動産情報189

不動産の売買契約や賃借契約をする際、不動産会社に支払う仲介手数料。「契約の相手を見つけてきました」という成功報酬だ。家を買う場合は取引額の3%、借りる場合は家賃の1ヶ月分というパターンが多いだろう。しかしこの金額は法律や業界内ルールで決められているわけではない。法律で定められているのはあくまで金額の「上限」なのだ。だが多く不動産業者は顧客にこれを説明することなく、上限金額をそのまま請求しているのが現状だ。

仲介手数料について定めているのは宅建業法の第46条。ここでは売買の場合、取引額が400万円(税抜)超える物件は物件総額の3.24%(=3%+消費税)以内の額が売主と買主それぞれから受領できる仲介手数料の上限だと規定されている。また、賃貸借の場合は借賃(税抜)の1ヶ月分の1.08倍(=1倍+消費税)が貸主と借主双方から得られる報酬額の合計金額の上限と規定されている。

ここでのポイントは、売買の場合不動産会社は双方から仲介手数料を受け取ることができるが、賃貸の場合は「貸主と借主の合計額」だということだ。賃貸の依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、依頼者の承諾を得ている場合を除き賃料の1ヶ月分の0.54倍ということになる。本来は貸主と借主が家賃1ヵ月分を折半して消費税をプラスした金額を仲介手数料として支払うことになっているのだ。しかしこれはあくまで「依頼者の承諾を得ている場合を除き」だ。

「私は1人で1ヶ月分不動産屋に払った気がする」。そう思った人は賃貸契約のときに不動産会社が示す書類をよく見てみよう。おそらく重要事項説明書に「契約成立時には媒介報酬額○○円(家賃1ヶ月分の金額)を支払うことを承諾しました」という一文が入っているはずだ。この一文が入った書類にサインすることにより依頼者は「承諾した」ということになるのだ。

(株)不動産流通システムが都内の持ち家に住む人に対して行った調査では、全体の7割の人が「不動産売買の仲介手数料の上限が、法律で定められていることを知らない」と回答している。家を買った経験がある人ですらこの結果なのだから、これから不動産を契約しようとする人たちの認知度はさらに低いだろう。是非参考にしてもらいたい。

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仲介手数料を節約?「貸主物件」とは

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【材料】

・賃貸契約時の仲介手数料

 

Point

①賃貸物件の取引態様は媒介・代理・貸主の3種類

②仲介手数料は最大で家賃1ヵ月分+消費税と規定されている

③不動産会社が貸主なら仲介手数料は不要

 

※例 家賃8万円の場合 賃貸契約の際、不動産会社が貸主の場合は、仲介手数料は不要

 

■不動産会社の取引態様を確認

 

賃貸をする際の入居時費用は少しでも抑えたいですよね。入居時の費用で大きいのが敷金、礼金、そして仲介手数料です。

仲介手数料は、成約時に不動産会社に支払う手数料のことです。今回はこの仲介手数料についてみていきましょう。

ところで、不動産を賃貸する際、不動産会社の取引態様を確認していますか?取引態様とは、その不動産取引において不動産会社がどのような立場なのかを示すものです。

媒介(仲介ともいう)・代理・貸主の3つの種類があり、法的規制などが異なります。不動産会社は取引ごとに取引態様を明示しなければならず、日々目にする不動産の広告などにも必ず明記されています。実はこの取引態様が仲介手数料に大きく関わってくるのです。

 

まずは、各取引態様の内容をみていきましょう。

 

媒介とは、不動産会社が物件の貸主(大家さん)と借主(入居者)の間に入り、物件の紹介や契約などを行う形態で、最も一般的な取引態様です。

 

代理とは、貸主から代理人として物件を預り、契約などを代行する形態をいいますが、こちらは件数としてはかなり少ないようです。

 

そして、貸主とは、物件の所有者と直接契約を行う形態をいいます。不動産会社が貸主ということは、その物件を不動産会社自身が所有しているということになり、契約は直接大家さんである不動産会社と結ぶことになります。

 

■仲介手数料がかからないのは…

 

さて、このなかで仲介手数料が一切かからないお得な取引態様はどれでしょうか?

 

それは不動産会社が貸主の場合です。通常、媒介や代理の場合は仲介手数料がかかり、国土交通省の告示では、

仲介手数料は最大で家賃1ヵ月分の1.08(家賃1ヵ月分+消費税)以内と定められています。つまり、家賃8万円の物件の場合、

仲介手数料は最大86400円かかることになります。

しかし、不動産会社が貸主の場合はそもそも仲介する者がいないので、仲介手数料はかかりません。

媒介に比べて、不動産会社が貸主であるケースに出会うチャンスは少ないですが、もしも出会ったらラッキーというわけです。

賃貸物件を探すときに、不動産会社が貸主である物件をさがすというのも、入居時費用を節約する一つのポイントといえるでしょう。

 

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