タグ: 国土交通省

国土交通省が30日発表した10月の新設住宅着工戸数は前年同月比13．7％増の8万7707戸となった。

2015年6月以来、1年4カ月ぶりの高水準。相続税対策として需要が多い賃貸アパートなどの貸家がけん引し、4カ月連続のプラスだった。

国土交通省の「土地取引動向調査(16年8月調査)」によると、土地取引状況に関する企業の判断が「東京」を含むすべての地域で悪化した。今回の調査では、「現在の土地取引状況の判断」と「1年後の土地取引状況の予想」についてのDI(「活発である」-「不活発である」)は、共に「東京」を含むすべての地域で低下した。この調査では、土地市場の動向に大きな影響を及ぼすと考えられる主要企業3500社(上場企業1750社、資本金10億円以上の非上場企業1750社)が対象となっている。

国土交通省は３１日、２０１６年に日本を訪れた外国人旅行者数が、年初から１０月３０日までの暦年で初めて２０００万人を超えたと発表した。

政府が進めてきた観光ビザの発給要件緩和に加え、航空路線の新規就航や増便、クルーズ船の寄港増加などで、中国などアジア地域からの旅行者が大幅に増えた。政府は東京五輪・パラリンピックが開かれる２０年に４０００万人、３０年に６０００万人の目標を掲げている。

外国人旅行者数は、１３年に大台の１０００万人を突破し、昨年は１９７３万人と、ここ数年で急増している。訪日客の消費を経済活性化につなげようと、国や地方自治体がアジア各国を中心に訪日旅行のプロモーションを強化している。経済成長が著しいアジアでは、旅行意欲が旺盛な中間所得層が増えていることも追い風となっている。

国土交通省はこのほど、16年7月の不動産価格指数(住宅)をまとめた。10年平均を100とした全国の住宅総合指数は106・7(前年同月比1・3%増)。住宅地は96・8(同2・8%減)、戸建て住宅は99・0(同0・8%減)、マンションは128・9(同6・3%増)。マンションは13年3月分より41カ月連続のプラスと、相変わらずの堅調ぶりを示した。

国土交通省は７日にも、道路運送車両法に基づく保安基準を改正する。暗くなると自動点灯する「オートライト」や、エンジン音が静かなハイブリッド車（ＨＶ）などの接近を知らせる装置を義務づけるのが柱。交通事故の死傷者減に向け、政府主導で新技術の活用を後押しする。

保安基準の主な改正ポイントは、（１）オートライトの義務化（２）ＨＶや電気自動車（ＥＶ）など静音車両の接近を知らせる装置の義務化（３）スポーツ用多目的車（ＳＵＶ）用の補助ミラー取り付け基準の明文化－など。２０２０年東京五輪前から順次適用を始める。

オートライトはセンサーで明るさを感知し、自動でヘッドライトを点灯・消灯する機能。改正では、日の入り１５分前程度の明るさにあたる１千ルクス未満になると、２秒以内に点灯するなどの要件を設けるほか、運転者が任意で機能解除できないようにする。

また、ＨＶやＥＶなどの静音車両はエンジン車に比べ走行音が聞こえにくい。既存の通報装置を規定するガイドラインは、音量を「エンジンで時速２０キロで走行する程度」と定めたが、具体的な数値基準はなかった。改正では、平成３０年３月以降に発売する新型車に「時速１０キロで５０デシベル、同２０キロでは５６デシベル」と規定。やや音量をアップし周波数も範囲を定めた。

ＳＵＶ用の補助ミラーについては、改正により取り付け方法を溶接やリベット、ボルトなどと明確に規定し、容易に取り外しできなくする。

日銀のマイナス金利導入後、不動産投資の流れが助長され、国土交通省がまとめた2016年都道府県地価調査では、住宅、商業、工業地を含む全用途の全国平均で下落幅が減少し、不動産がにわかに活況づいている。

住宅地に限ると、全国平均地価が前年比0.8%減とマイナス幅が0.2%改善。地方圏が前年比でマイナスに留まるなか、東京、大阪、名古屋の3大都市圏に限ると前年比0.4%アップとなった。中でも東京圏は変動率が0.5%増と前年と同じ伸び幅となり、底堅く推移している現状が浮かび上がった。東京圏の中でも、地価上昇が目立った地域をピックアップしながら、トレンドを探る。

東京都圏のうち、住宅地の地価変動率を各都県別にみると、東京都が前年比1.6%増となった。埼玉と千葉両県が同0.1%増とプラスを確保したが、神奈川県は同0.1%のマイナス、茨城県は同マイナス0.9%となった。特に東京都心部は、前年比3.9%増と前年の変動率3.8%増から若干の伸び率を上乗せして堅調に推移している。こうしたトレンドを下支えした変動率の上昇が大きかった住宅地のトップ10は次の通り。

■住宅地上昇率ランキングトップ10　千代田区の1人勝ち

1位　千代田区六番町6番1外（変動率11.3%）　基準地価格：363万円/平方メートル
2位　千代田区三番町9番4（変動率11.3%）　　基準地価格：265万円/平方メートル
3位　千代田区二番町12番10（変動率10.4%）　基準地価格：202万円/平方メートル
4位　目黒区自由が丘二丁目123番8（変動率 8.5%）　基準地価格：101万円/平方メートル
5位　木更津市畑沢南3丁目2番10（変動率 7.7%）　基準地価格：2.8万円/平方メートル
6位　木更津市港南台2丁目10番13外（変動率7.3%）　基準地価格：2.95万円/平方メートル
7位　木更津市清見台南3丁目10番4（変動率7.2%）　基準地価格：4.18万円/平方メートル
8位　港区六本木五丁目367番1（変動率7.1%）　基準地価格：196万円/平方メートル
9位　千代田区麹町二丁目10番4外（変動率7.0%）　基準地価格：229万円/平方メートル
10位 港区青山四丁目487番（変動率6.8%）　基準地価格：157万円/平方メートル

変動率上位率の上位10地点のランキングは、トップ3を独占したのをはじめ、9位にもランクインした千代田区の1人勝ちの様相を呈した。日本の政治舞台でもある永田町を含む千代田区の上位3地点は、2ケタの変動率の伸びを記録した。トップの六番町は変動率に加え、1平方メートル当たり価格についても、住宅地としての全国で最高額の363万円となった。

千代田区では、桜の名所としても名高い千鳥ヶ淵周辺で億ションの供給が相次ぎ、三菱地所レジデンスが販売した「ザ・パークハウス　グラン千鳥ヶ淵」は、上昇率2位にランクインした三番町に立地し、最高価格は3LDKの間取りで5億4,200万円。都心ながらも皇居を望む景観が堪能できることから人気を集め、申し込みは10倍にも達し、即日完売となった。また、このマンション以外にも、千代田区は高級物件数多く抱えている。「パークマンション千鳥ヶ淵」は、東京23区内のマンション値上がりランキングでトップ10にランクイン。千代田区内の住宅地変動率の伸びが昨年は5.8%だったが、2016年は10.0%と大幅に変動率が伸び、人気エリアを象徴するように、基準価格の上昇トレンドが続く。

トップ3に続いたのが、目黒区自由が丘。流行のカフェやショップなどが軒を連ね、賑わいをみせる一方、近年都心で人気の高層タワーマンションとは一線を画した閑静な低層住宅の街並みが支持を集める。目黒区も昨年の変動率3.6%から6.1%に伸び幅が拡大。また、トップ10には六本木や青山など不動の人気を誇るエリアを抱える港区の2地点もランクインした。

東京23区内の地点がランキングに並ぶなか、木更津3地点がトップ10に割って入った。特にアクアライン効果によるアクセスの向上が住宅需要を押し上げた。都心と比較してケタ違いの基準価格は、平均的なサラリーマン世帯には、マイホームを構える現実的な選択。新興土地区画整理地区内では、底堅い需要が周辺地価を上回る水準で推移している。

■富裕層向け、億ションがけん引

ランキングからも明らかになったように、高級住宅地の変動率の伸びが顕著に表れている。背景には住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置などを受け、住宅市場が好調に推移するなか、都心部で供給が相次ぐ億ションが投資や相続目的に、富裕層の人気を集める。また、外国人投資家からの需要も地価上昇を下支えする。一方で、木更津市のように、都心とのアクセスの改善によって人気が高まるエリアも誕生し、念願のマイホームの夢を叶えるのに、現実的でポテンシャルを秘めたエリアも登場しつつある。

国土交通省の調査によると、16年8月の新設住宅着工戸数は8万2242戸だった。前年同月比2・5%増で、2カ月連続の増加となった。持家は2万6341戸(前年同月比4・3%増)で7カ月連続の増加。貸家は3万6784戸(同9・9%増)と10カ月連続の増加。分譲住宅は1万8509戸(同12・7%減)で、内訳はマンションが6815戸(同33・1%減)、戸建てが1万1401戸(同5・9%増)。

国土交通省による不動産情報のIT化の取り組み動向

物件探しといえば、一昔前までは不動産業者の店舗の壁に貼り出してある賃貸・売買物件を見て、気に入った物件があれば店舗に入って商談し、気に入れば申し込みをするというスタイルが一般的でした。しかしインターネットが普及した現代においては、ネットで物件を探してから店舗へ行くスタイルが主流です。

これまで不動産に関する情報について、不動産業者と一般消費者との間には、大きな情報格差がありました。しかし、これもインターネットの普及により、一般消費者でも物件情報の収集が容易になり、情報格差は縮まっています。

こうした背景の中、不動産業を管轄する国土交通省（以下、国交省）においても、ITを活用して不動産業の発達、改善を図ろうとする動きがあります。今回はその中から代表的な2つのテーマについて見ていきたいと思います。

■1. 不動産の取引価格情報等の提供

国交省では、不動産市場の信頼性・透明性を高め、不動産取引の円滑化と活性化を図るため、2006年4月から不動産購入者に実施したアンケートを基に、実際の取引価格などの情報を四半期ごとにインターネットで公表しています。
不動産の取引価格情報（http://www.land.mlit.go.jp/webland/）

上記サイトでは、アンケートの結果を地域毎に一覧表形式で閲覧することができます。所在地、取引時期、取引価格はもちろん、土地の面積、形状、建物の用途、構造、床面積、建築年、前面道路、最寄り駅、都市計画、建蔽率、容積率などが記載され、取引価格の分析が容易にできるように工夫されています。

同サイトにおける価格とは「成約価格」であり、一般的な不動産サイトにおける「販売価格」とは異なります。販売価格は、少しでも高く売りたいという売主の思惑が入るため、相場の参考としては扱いにくいのですが、成約価格は実際に成約した価格であり、より正確に不動産相場を把握する情報源となるでしょう。

また、同サイトでは、土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示する「地価公示」も開示されています。公示価格は、一般の土地の取引価格に対する指標であるとともに、相続税評価や固定資産税評価の目安として活用されているほか、土地の再評価に関する法律、国有財産、企業会計の販売用不動産の時価評価の基準としても活用されています。

なお、不動産価格は「一物四価」（実勢価格、公示地価、路線価、固定資産税評価額）で、路線価は公示地価の80％、固定資産税評価額は公示地価の70％程度と言われています。実勢価格とは、実際に取引される価格で、公示地価に対する割合など明確なルールは存在しませんが、不動産取引を行う上で、その不動産が高いのか、安いのかを判断する材料の一つになるでしょう。

■2. ITを活用した重要事項説明

国交省は、2014年度に行われた「ITを活用した重要事項説明等のあり方に係る検討会」の最終とりまとめを受けて、2015年8月31日より「ITを活用した重要事項説明に係る社会実験（IT重説社会実験）」を実施しています。

宅地建物取引業法（以下、宅建業法）においては、同法第35条記載の通り、宅地建物取引士が行う重要事項説明は対面式で行うものとされています。しかし、テレビ会議などの普及により、複数の遠隔地を結んで双方向での画像および音声のやり取りができるようになってきたことから、今回の社会実験が開始されました。

この実験には246社が参加しています。大手だけでなく地方の流通業者も参加し、また首都圏以外の参加者も128社と約半数を占めました。

今回の実験では、宅地建物取引士が取引相手とWEB上で対面し、取引士証を提示して重要事項説明に入ります。取引相手のユ－ザーも、従来の本人確認と同じように、免許証や戸籍謄本、住民票などを提示して本人であることを証明する必要があります。 また、説明の際は、物件の画像や図面を使って伝えて、電子署名の仕組みを使った書面の交付を行います。そして、実験から得られた問題点の整理・検証を行います。

もしITを活用した重要事項説明が解禁されれば、取引者は実際に対面して取引を行う必要がなくなるため、不動産店舗へ何度も足を運ぶなど、取引者同士が移動に費やす時間とコストの削減が期待されます。また、説明の記録やデータ保存の仕組みを整備すれば、後のトラブル防止に役立つとも期待されています。

しかし、ケース・バイ・ケースで直接対面し、重要事項説明を受けた方が良い場合もあります。

重要事項説明は、個々の物件により説明すべき内容、難易度が大きく変わります。築古で規模が大きく、既存不適格や欠陥がある物件であればあるほど、取引後にトラブルに発展する可能性が高くなります。こういうケースでは、時間をかけて丁寧に重要事項説明をしなければ、買主の理解を得られないケースもあり、それを対面ではなく、画面越しに長時間、聞き続けるのには抵抗がある方もいらっしゃるかもしれません。

一方、説明事項もほとんど必要ない取引であれば、上述のIT化により時間の節約や効率化が図れるのは、大いに歓迎すべき動きかもしれません。

今回の社会実験は、賃貸取引と法人間取引の2つに限定しており、個人を買主・売主とする売買取引は対象外とされています。しかし、いずれは個人間売買取引にもITによる対面が適用されて、画面を通じた重要事項説明が普及していく可能性はあるでしょう。

国土交通省は9月13日、民間都市再生事業計画2件を認定したと発表した。1つは、東京建物とサンケイビルが実施する「豊島プロジェクト」(仮称)。豊島区役所と豊島公会堂跡地を活用したもの、もう1つは、森トラストの「虎ノ門シティワールドゲート」。

国土交通省の調べによると、16年7月の新設住宅着工戸数は8万5208戸だった。前年同月比は8.9%増で、2カ月ぶりに増加した。
持家は2万6910戸(前年比6.0%増)で6カ月連続の増加。貸家は3万7745戸(同11.1%増)で9カ月連続の増加となった。貸家は増加基調が続いており、相続税の節税目的での着工増が背景にあるとみられる。分譲住宅は1万9897戸(同9.1%増)。